中国楼市在2026年开年就显露出明显的分化迹象。一边是高端新房项目卖得火热，北京和上海的千万级住宅常常开盘就清光，深圳的改善型房产认筹人数多，杭州的第四代住房带庭院设计，吸引了不少买家。
品质好的房子，总有人抢着要，这点从成交记录上看很清楚。可另一边，二手房尤其是老旧的那些，挂牌量堆积如山，价格一降再降，业主从开始的小幅让步，到后来大幅减价，看房的人却不多，成交往往拖几个月。
这种分化不是偶然，根源在于市场流动性出了问题。新房再热闹，也拉不动整体，二手房卡住，很多人想换房却动不了手。政府看在眼里，两会工作报告直指要害，提出探索多种方式激活存量房产，鼓励把存量房收购过来，主要转成保障性住房。这信号一出，等于国家层面对楼市下半场定了调子。过去一年，有些城市已经在小范围试水，现在升级成全国方向，收房行动开始规模化推进。
拿上海来说，浦东、静安和徐汇区最早动起来，由区里的保障房公司直接出手买二手房，用来做保租房。杭州富阳推以旧换新，国企收了旧房，给业主凭证去换新房，济南起步区全款收旧房，第一批就计划一千套，帮着打通置换链条。重庆、长沙和海口也跟进，启动存量收购试点。这些地方的做法，虽然细节有差，但都瞄准了二手房的堵点，帮业主解套，也让市场转起来。
政策不是乱收，重点锁定特定类型房产。从各地标准看，房龄满20年的老旧住宅最受欢迎。新房买来成本高，不划算，老房多在市区，近地铁，有学校配套，拿来做人才房或职工宿舍，出租容易，租金也稳。官方收购等于给业主开了条绿色通道，既卖得掉，还能快速变现。一举多得，逻辑简单明了。
上海的试点标准就写得明白：内环内、2000年前建成的、70平方米以下、总价控制在合理范围、产权没问题。这类房子，正是典型的20年房龄老破小。收购后，还会同步改造，加装电梯，做适老化调整，房子价值立马抬升。全国其他城市复制这个模式，只是早晚的事，2026年起，这类房产从流通难的边缘货，摇身一变成热门标的。
资金问题是最关键的，怎么解决？央行出了保障性住房再贷款，利率低到1.25%左右，商业银行给30年期专项贷，地方有时还补贴，进一步压低成本。算笔账，一套200万元的房子，租金回报3%，就能盖过资金支出，还有点盈余。整个模式靠租金自循环，不用财政一直输血，可持续性强，不是短期救市的那种一阵风。
楼市格局因为这个开始变。二手房流动性慢慢修复，官方托底让老破小不再没人问，卖旧买新的链条通了，市场整体活跃起来。那些20年房龄、核心位置的小户型房产，价值被重估，从以前的鸡肋，变成优质资产。业主手里握着这样的房子，机会来了。
保障房供给方式也跟着调整。从过去主要靠新建，转向以收购为主，这样速度快，成本低，还直接惠及民生。危旧房改造项目推进得更快，房屋品质整体提升。保交房白名单机制加强，防范了潜在风险，让行业更稳。
长远点看，房地产进入存量时代。增量开发放缓，重点转到运营存量上。行业告别了野蛮增长，转向稳健长效发展。居住回归本质，民生安居摆在首位。老房子迎来新机遇，2026年后价值会逐步显露。
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