公寓怎么买，才不是烫手山芋？-雷雷房产
前几天接二连三的收到朋友的询问：到底能不能购买商办公寓！毕竟预算有限，低单价低总价的公寓幻想刘备传，再加上开发商漫天的吹嘘，让很多人以为抓到商机，其实商办公寓买不好可能就是烫手山芋了！
商办公寓能不能买，到底该怎么买？
购买公寓得分具体情况，不同的购房人群，需求点不一样，答案也不一样，那么我们接下来做一个具体分析莫子潇爱拍。
第一类：手里预算不够投资住宅，刚好够交公寓首付
第二类：预算尚且充足，住宅公寓都考虑
针对第一类人群来说，小编长期以来的观点是不建议刚需购买公寓吴金敏！

公寓和住宅对比
作为刚需来说，购买公寓的各项税收成本会更高，其次公寓的居住成本都是商水商电，刚需居住成本高，如果转手后再交易税收也更高！

对于我们来说，不管购买公寓是用来自住还是投资，我们都要以投资的眼光来选择，要注重房产资金的保值、增值和租金带来的回报收益。
购买公寓，请希望你一定知道这些：
1、将公寓看做是保值“首付”的工具
目前公寓价格不低，增值速度放缓，价格和价值是否划真的划等号，重点还是看项目和地段，没有购房资格购的买公寓更多的是一种保值工具！
2、目前购买公寓更多的是用来自住或赚取租金
目前下手公寓，因为整个楼市的理性，公寓上涨趋势明显后劲不足，部分二手公寓价格已经在不断回落，亚伦格林而买公寓的人，大部分人的心态一定是想短期持有交易，赚取差价，这个时候想赚取差价的收益就比较困难，更靠谱的收益是租金收益！
3、公寓交易税费比较高，变现能力慢
卖方税：
1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%亦勋。
2、增值税：（评估价-原价）*5.6%或评估价*5.6%。
3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高丁明亮，税率分别是30%、40%、50%、60%）
然后买家购买还有3%的税。（注：具体城市具体情况，各地详情咨询房管局和税务局！）
比如说你去年40万购买一套公寓，今年评估60万，按照各种税费算下来至少交税10几万，这还是增值的情况！
以上基于你能卖出去的情况，而想买公寓投资的人心态上一定是想短持而不是长期持有，正因为如此更需要谨慎挑选项目，否则就是产品没有选择好，买家太少，如果有急用钱的情况出现，很难及时变现！

那么如果一定要买公寓，我们建议你：
1、从地段上来看，公寓产品一定要买在CBD高端写字楼集群和中高端住宅居住区中，两者缺一不可！
写字楼集群的CBD区域需是产业链化的业态(同时具备上下游的行业链条)，这样选择的好处在于，一方面公寓可作为中高端人才具备在本地买房前的过渡(所以需要近写字楼，而且因为写字楼集群化、产业链条化、上下游企业同时具备，人员构成就呈复合形态)，另外近中高端住宅区的好处在于，中高端住宅业主的相对高素质形成外溢，整体社区生活质量也就够高，反向吸引不具备购房资格的高素质人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入驻，总结来说，就是面向写字楼和面向个人，具备更广的后期市场神鬼竞技场，同时也能带来更高的回报率溢价空间仙道医生！
2、满足地段后，选择配套成熟的区域，成熟的商业和交通配套！
3、选择品牌开发商具有良好物业口碑的产品
公寓产品更多的是面对白领人士，更注重这方面的细节，物业水平的高低决定了后期产品增值和出租的溢价空间梁思齐，而且也提高了整体层次！
4、租金回报率如何，短期内能否达到5%，长期来看20年内能否回本，但承诺包租的公寓需谨慎！
公寓投资来说，目前租金收益是非常大的一块！而回报率又是我们不得不面对的，这就需要考察清楚公寓项目周边目前的真实租金如何，这个可以自己装作租房人，亲自去问一问周边租金市太阳照常升起影评场！
真实租金20年内能回本就是不错的项目，但承诺包租的项目需要谨慎考虑其租金真实性！
5、以周边有规划商场为噱头销售的公寓，需要谨慎考虑！
因为这种情况的公寓，它的价值依托于商业的运营，商业的运营是非常专业的东西，不是每一个商场都能运营出色，像之前金融城或者成都东站商业圈目前商业都非常一般周梓倩！吼了很多年，但是运营效果也就那样了！
除非是已经呈现、 人气旺盛的商场旁边的公寓，不过这种东西不存在，即便存在价格也已经很高，可以总结来说，如果买公寓时置业顾问跟你说这儿未来有多少多少商场，人流量会如何如何，相当于你就是在赌一个未知的明天！
6、通气的LOFT公寓＞通气的平层公寓＞不通气的LOFT公寓 >不通气的平层公寓
最后，站在小编的角度来看，刚需第一选择一定是住宅，如果不是刚需奥巴马女孩，作为投资，很多人一定是想快速出货的心态，因此一定要多方面考虑和分析，更加谨慎的做出最好的选择，否则就是烫手山芋了。