借名买房后，出名人反悔不配合返还过户，怎么办?-子优学堂
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太阳从那些秀丽的公园里收起了它最后一道霞光，月亮从天边升起，温柔的月光泼洒在公园里。我坐在树下，观察着瞬息万变的天空。透过树枝的缝隙，仰望夜空的繁星，就像撒在蓝色地毯上的银币一样，远远地，听得见山涧小溪淙淙的流水声鸟儿在茂密的枝叶间寻找栖所，花儿闭上她困倦的眼睛。在万籁俱寂之中，我听见草地上有轻轻的脚步声，定睛一看，一个青年伴着一个姑娘朝我走来。他们在一棵葱郁的树下坐下来。我能看到他们，但他们却看不到我。那个青年往四周看了看，说道：“坐下吧煤精印，亲爱的，请你坐在我的身边。你说吧！笑吧！你的微笑，就是我们未来的象征。你高兴吧！整个时代都为我们欢呼。我的心对我说，对你那颗心的怀疑，对爱情的怀疑是一种罪过，亲爱的！不久，你将成为这银色月光照耀下的广阔世界中的一切财产的主人，成为一座可以和王宫媲美的宫殿的主人。我将驾驭我的骏马雾隐才藏，带你周游天下名胜；我将驾驶我的汽车，陪你出入跳舞厅、娱乐场。微笑吧，亲爱的，就像我宝库中的黄金那样微笑吧！你看着我，要像我父亲的珠宝那样地看着我你听着，亲爱的！我要是不向你倾述衷情，我的心就不会安宁。我们将欢度蜜年。我们要带上许多黄金，在瑞士的湖畔，在意大利游览胜地，在尼罗河宫旁，在黎巴嫩翠绿的杉树下度过我们的蜜年。你将与那些贵公主阔夫人相会，你的穿戴一定会引起她们的妒忌。我要给你所有这一切，难道你还不满意吗？啊！你笑得多么甜蜜啊！你微笑就仿佛是我的命运在微笑。”过了一会儿，我看到他俩悠然自得地走着，就像富人的脚践踏穷人的心那样踩着地上的鲜花。他们从我的视野中消失了，而我却在思考着金钱在爱情中的地位。我想，金钱——人类邪恶的根源；爱情——幸福和光明的源泉。我一直在这些思想的舞台上徘徊。突然我发现两个身影从我面前经过，坐在不远的草地上。这是一对从农田那边走过来的青年男女。农田那边有农民的茅舍。在一阵令人伤心的沉默之后，随着一声长叹，我听见从一个肺痨病人的嘴里说出了这样的话：“亲爱的！擦干你的眼泪，至高无上的爱情已经打开了我们的眼界郑丰喜，使我们成了它的崇拜者。是它，给了我们忍耐和刚强。擦干你的眼泪！你要忍耐，既然我们已经结成亲爱的伴侣。为了美好的爱情，我们得忍受贫穷的折磨，不幸的痛苦，离别的辛酸。为了获得一笔在你面前拿得出手的钱财，以此度过今后的岁月，我必须与日月搏斗。亲爱的，上帝就是那至高无上的爱情的体现，他会像接受香烛那样接受我们的哀叹和眼泪，他会给我们适当的报酬。我要同你告别了，亲爱的！我不能等到月光消逝玩命对战。”然后，我听见一个亲切而炽热的声音打断了伤感的长嘘短叹。那是一个温柔的少女的声音，这声者倾注所有蕴藏在她肺腑里的热烈的爱情、离别的痛苦和苦尽甘来的快慰：“再见，亲爱的蔡沛然！”说完，他们便分别了。我坐在那棵树下，这奇妙的宇宙间的许多秘密暴露在我的面前，要我伸出同情之手。那时，我注视着那沉睡的大自然，久久地注视着。于是，我发现那里有一种无边无际的东西，一种用金钱买不到的东西；一种用秋天凄凉的泪水所不能冲洗掉的东的；一种不能为严冬的苦痛所扼杀的东西；一种在日内瓦湖畔、意大利游览胜地所找不到的东西；它是那样坚强不屈，春来生机勃勃，夏到硕果累累。我在那里看到了爱情。近来在我的记忆里时常会想起儿时家里的庭院。那是一片门前窗后的空地谷慧子，那空地在大人们的精心打理下，一天一天地发生着变化，这变化深深地埋在了我幼小的记忆里。时间逝去，年轮更迭。埋藏在内心深处的记忆闸门在不知不觉地开启，童年往事在脑海中流连，在梦中闪现垂髫之年的我随父亲工作变动，从城里搬到了由九幢两层小楼组成的家属院居住，那时家属院座落于城郊，每幢小楼有十户人家，上、下两层为一户，每家门前窗后都有一片空地。刚到那里时，大人们工作之余，捡拾砖头、托坯砌墙、平整空地。刚相识的小伙伴们，不时地跟在大人们的身后，学他们的样子，给他们添乱。大人们看到小伙伴们的模祥，会意地笑着教小伙伴们做一些事情。每家的庭院都有前院和后院，因条件所限院落呈长形。前院面积约有二、三十平，院墙用碎砖砌成，在地面一米以上时修砌成花墙，易于通风。低矮的两家隔墙上修砌了平整的花池，一是为了大人们便于交流，二是为了便于种植花草，美化庭院。用碎砖、土坯砌成的几平米仓房位于院落的一角，里面堆放着许多家用的器具，有铁锹、锄头、镐头等等。屋前通向铁制大门的步道用碎砖平铺而成，两侧步道斜耸的红砖将菜池与步道分开。刷着灰漆的铁制门楼和大门简单而结实。后院是楼后的一片旷野空地，大人们用树枝、劈柴和秸杆围成简易的杖子，形成了一个大大的院落。刚修建的庭院平整空旷，是小伙伴们玩耍、嬉戏的最佳场地，藏猫猫、玩跑城、跳皮筋、弹玻璃球，打纸牌、煽烟盒、踢口袋等等，玩得十分开心，无忧无虑，太阳能恒温阀既天真又活泼。甚至玩到了忘记吃饭，大人们走过来连叫多次小伙伴们才恋恋不舍地停止玩耍、嬉戏，回家吃饭。隔年春天，大人们开始在前院的菜畦上、邻居的隔墙花池里撒下许多不名贵花草，这些花草打理起来很容易，只要埋下花籽，浇上水，它们就会生机勃发。花开时节，花红叶绿郭林新气功，花香满庭，好不让人喜欢。菜池打成畦，分成几块。栽种有青椒、茄子、黄瓜、豆角不同的疏菜。盛夏时节，菜地满池青绿孙燕美，藤爬满架。洁白的青椒花和桔黄的黄瓜花如天空中的星星，点缀整个菜畦。青绿的黄瓜尚未长大就被小伙伴们摘下，成了口中的美餐。仓房墙边栽种的几棵葡萄树，枝藤延着支架顺势生长，姿意漫开，交织成网。每到枝叶遮住阳光时，小伙伴们就坐在棚架下纳凉、嬉戏，有时也聚在一起学习。在大人们的精心打理下，没几年就果实满棚，一串串绿皮上带有一层白绒的“无核葡萄”；一串串粒大皮厚紫黑的“巨丰葡萄”；一串串形如鸡心红紫色的“鸡心葡萄”，垂挂在棚架上，让人赏心悦目，令人陶醉。后院靠窗近一点的地方栽上一、二棵梨树、或是苹果树，有时地里还会自生出几棵桃树、杏树。每家窗前对应的空地上种些苞米、豆角等大田庄稼。整个庭院有了花草树木，变得生机勃勃。几十年的城市发展变化，昔日城郊早已成为了城市中心地带，家属院已翻建成小区住宅，我家的庭院自然消失的无影无踪。但如今想起我家的庭院，总是让我难己忘怀。因为那个庭院：春天地里泛绿；夏天枝繁叶绿；秋天果实累累；冬天是我们玩耍的天地。它留下了我童年的美好时光。
阅读提示：近年来，受购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等条件限制的影响，借名买房的现象越来越多。所谓“借名买房”是指房屋的实际出资人（即借名人）借用他人（即出名人）名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。虽然现实生活中的借名买房通常发生在熟人和亲属之间，但出名人突然反悔，依据房产证明主张自己对房屋的所有权、拒绝协助借名人办理过户手续的情况也时常发生，那么此种情况下借名人该如何维护自己的合法权益呢？
裁判要旨
借名买房中出名人违反约定不配合借名人办理过户手续的，借名人可以向法院提起合同之诉，要求对方继续履行合同义务。如果借名人直接起诉请求法院判定案涉房屋归借名人所有，法院将不予支持。
案情简介
一、2000年12月30日，张华夏以成爱新的名义按揭购买了案涉302号房屋。2001年张华夏与成爱新签订《协议书》，写明张华夏用成爱新的名义购买302号房屋，在贷款还清之时，成爱新将所有权过户给张华夏。2002年，该房屋所有权证登记到成爱新名下，房屋所有权证由张华夏保存。
二、2010年青椒炒素鸡，成爱新谎称房屋所有权证丢失买卖惠，骗补了新证，随后于2011年2月14日将诉争房屋卖给了霍春雷，并于同年3月15日将该房屋过户。
三、张华夏向法院起诉，请求法院判定成爱新、霍春雷签订的房屋买卖合同无效，并判令302号房屋归张华夏所有，成爱新、霍春雷协助将诉争房屋过户至张华夏名下。
四、一审法院经审理判决：1、成爱新、霍春雷签订的房屋买卖合同无效，2、霍春雷名下的302号房屋归张华夏所有，3、成爱新、霍春雷协助将诉争房屋过户至张华夏名下。
五、霍春雷不服提起上诉，二审法院判决撤销一审法院第二项判决，维持一审其他判决。
裁判要点
首先，根据合同法中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定，只要合同系双方当事人的真实意思表示，并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同就有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。
其次，根据物权法的相关规定，物权的设立、变更均应严格依照法律的规定，因此，双方当事人签订以转让物权为内容的合同，合同生效并不意味着物权同时变更，即借名买房合同虽然生效，当事人也不能以该合同为依据直接主张房屋归借名人所有。
本案中，张华夏与成爱新之间存在一个借名购房的约定，该约定属于双方当事人正真实的意思表示，且并不存在违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，应受法律保护。张华夏要求成爱新协助过户其实是要求成爱新履行合同约定的义务，因此法院对该项诉讼请求予以支持。但依据借名购房协议法院仅能判定当事人之间存在债权债务关系，但对房屋所有权的归属不能确认，因此二审法院最终撤销了一审法院确认302号房屋归张华夏所有的判决。
实务经验总结
1、借名买房需要以出名人名义登记房屋所有权，存在较大风险，例如：如果出名人隐瞒事实出卖该房屋，买受人很可能善意取得房屋所有权。
因此，实践中应当尽量避免借名买房，确有必要借名买房的，应当谨慎选择出名人，并签订书面借名买房协议，明确约定双方的权利义务以及违约责任的承担，以避免不必要的麻烦。
2、借名买房合同应当明确写明双方的权利义务，特别是应明确约定房屋的实际所有权归属以及出名人协助借名人办理过户登记的义务。
3、借名买房出现出名人违反合同约定不配合过户的情况，借名人应向法院提起合同之诉，主张出名人履行合同约定的协助过户义务，吴旻霈而不能直接诉请法院判决房屋归自己所有。
相关法律规定
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）
第十五条第一款当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉界郭嘉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
法院判决
本院对当事人的诸项请求做出如下认定：
第一，关于张华夏要求确认成爱新、霍春雷于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效的诉讼请求，本院认为，虽张华夏与成爱新之间借名购房的约定属于二人之间的约定，不得对抗善意第三人吴圣贤，但经审查，难以认定霍春雷系善意购房人。成爱新与霍春雷的交易恶意串×的行为已经损害了张华夏的合法权益，故原审法院确认上述《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》无效，该认定结果正确，本院予以维持。
第二，关于张华夏要求成爱新、霍春雷协助其将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，首先，成爱新、霍春雷之间的买卖合同应属无效，且霍春雷在购房中并非善意，亦未支付全部购房款，不构成善意取得安彦良和，故霍春雷应当将诉争房屋过户回成爱新名下。其次，根据相关法律规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。故根据张华夏与成爱新之间借名购房的约定，张华夏有权主张成爱新在取回诉争房屋所有权之后将诉争房屋过户至张华夏名下。原审法院判令成爱新、霍春雷协助张华夏将诉争房屋过户至其名下，无明显不妥，本院予以维持梧州易手网。
第三，关于张华夏要求判令诉争房屋归其所有的诉讼请求，因张华夏与成爱新之间借名购房的约定确定的是双方之间的债权债务关系，故张华夏径直主张其享有诉争房屋的所有权，本院难以确认。原审法院对张华夏的该项请求予以支持，欠缺法律依据，本院予以更正。
案件来源：北京市第二中级人民法院民事判决书[（2012）二中民终字第13642号]。
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